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深圳商报·读创客户端记者 马强
新城控股(601155)11月11日晚间发布10月份经营简报，10月份公司实现合同销售金额约26.16亿元，比上年同期减少56.63%；合同销售面积约36.37万平方米，比上年同期减少54.86%。
1—10月，公司累计实现合同销售金额约344.49亿元，比上年同期减少47.98%；累计合同销售面积约467.88万平方米，比上年同期减少43.89%。
楼卖的不好，但公司10月份房地产出租情况还不错。经营简报显示，10月份公司商业运营总收入为11.01亿元，包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。
▍前三季营收、净利双降，但放在行业大背景下尚属不错
10月30日，新城控股披露的三季报显示，新城控股第三季度实现营业收入176.59亿元，同比下降40.16%；归属于上市公司股东的净利润为1.36亿元，同比下降31.57%。今年前三季度，新城控股实现营业收入515.63亿元，同比下降27.66%；归属于上市公司股东的净利润为14.55亿元，同比下降41.31%。
对于公司三季度营收、净利双降，新城控股在三季报中解释称：本报告期内房地产项目交付收入较去年同期减少、交付毛利减少。
在10月31日的最新研报中，针对新城控股前三季归母净利润增速低于营收主要因，平安证券点评称，公司：1）财务费用率同比提升2.4个百分点至4.8%；2）投资收益同比减少7.2亿元；3）资产处置收益同比减少4.3亿元。前三季度毛利率20.2%，同比提升1.9个百分点；资产及信用减值损失2亿元，同比减少17.8亿元。
如何看待新城控股的这一业绩表现呢？分析人士表示，楼市继续磨底，今年前三季度地产股的业绩整体承压，放在整个房地产板块的大背景下，新城控股这一业绩还算不错了。东方财富Choice数据显示，今年前三季度房地产板块合计归母净利润为亏损214.11亿元，是申万一级行业中亏损最大的板块。整体而言，房地产板块前三季度，有9股亏损超10亿元。而2023年前三季度，房地产板块盈利445.02亿元。
▍商业地产业绩贡献率持续攀升，但有自媒体认为公司10月租金收入不如预期
值得注意的是，在最新研报中，平安证券和开源证券均对公司的商业运营持续扩容表示肯定。开源证券在研报中称，公司前三季度投资物业表现优秀，截至三季度末，出租物业数量167个，同比增加9个；可供出租面积927.4万方，同比增加3.8%；整体出租率达97.65%，同比增1.61pct，出租率提升明显。公司前三季度累计实现商业运营总收入为94.84亿元，同比增16.6%；其中租金收入88.49亿元，同比增16.6%。
单从数据上看，商业地产作为新城控股发展的第二增长曲线，对公司整体业绩的贡献率持续攀升。但记者留意到，针对新城控股11日晚间发布的10月份经营简报，也有自媒体提出质疑，认为公司租金收入不如预期。
该自媒体指出，2023年全年不拿地，也可以看出新城控股的转型还是很坚决的，就目前来看还是很成功的。2020年租金有一部分是因为疫情租金减半让利，所以显得租金比较低。也可以看到现在新城的成长，现在一个月的租金收益比2020年一个季度的租金收益还要高！2024年除了2月，其余月份租金都站上10亿元了！
但该自媒体也指出，新城控股10月租金增长有点不及预期！10月份，吾悦广场的租金收入11.01亿，同比增长仅6.79%，而吾悦广场来到168家，比去年158家多了10家，同比增长6.3%，但是租金仅增长6.79%，这个确实有点低了。同时10月的租金比7月还低，但10月还是国庆节，消费比较旺盛，也是有点奇怪，不知道大家能不能找到合理的原因？
鉴于公开资料的缺失，尽管尚不知上述自媒体的疑问是否合理，但商业地产板块作为公司增长的第二引擎，为新城控股带来了持续稳定的现金流是不争的事实，记者注意到，在东方财富网新城控股股吧，也有网友对对于新城控股在商业经营上的拓展表示赞同：干脆退出房地产开发，专业收租多好，有钱的话搞点科技……
▍公司刚刚迎来“80后”新董秘
值得注意的是，新城控股日前刚经历了董秘的变更，新董秘是个“80后”。
11月8日，公司发布关于变更董事会秘书的公告。根据公告，董事会秘书陈鹏因工作调整申请辞职，其辞职自2024年11月7日起生效。陈鹏在任期间表现出色，未与公司董事会及管理层出现意见分歧，董事会对此表示感谢。
同时，公司董事会于2024年11月7日通过了聘任李峰为新任董事会秘书的决议。根据简历，李峰1980年7月出生，获北京大学经济学硕士学位及哈佛大学MBA。具备相关专业知识和工作经验，曾在多家知名企业担任重要职务，现任公司董事会办公室主任。
▍券商看好公司后市，给予“推荐”评级
对于新城控股的后市，在最新研报中，平安证券和开源证券均给予“推荐”评级。
平安证券预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元，当前股价对应PE分别为43.9倍、43.1倍、42.1倍。公司商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。
开源证券预计公司2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为27.2、19.2、14.8倍，维持“买入”评级。
审读：吴席平
