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来源：华夏时报
作者：冯樱子
在LPR（贷款市场报价利率）于10月份下降25个基点至3.60%之后，有些城市的房贷利率一度降至“2”字头。不过，此前不断创新低的房贷利率，近期突然调头向上，多个城市新发放房贷利率重回“3”字头。
近期，广州、杭州、宁波、无锡等多个地区调整新发放首套房贷款利率下限，调整后利率为3%—3.1%。
12月3日，一家全国性股份制银行杭州网点工作人员对《华夏时报》记者透露，现在新申请的首套房贷款利率最低是3.1%。
同时，他强调，不是利率上调，而是房贷利率下限调整。3.1%将是未来一段时间内杭州商业房贷的最低利率。
多地上调房贷利率下限
“11月以来首套房贷款利率下限已上调两次。”一地产中介公司杭州地区工作人员介绍，11月8日起，杭州多家银行将2.9%的最低首套房贷款利率调整为3%，目前又上调至3.1%。
对此，记者从多家银行工作人员处核实了上述消息。其中，12月3日，工商银行杭州地区一位个贷经理对《华夏时报》记者介绍，“现在新申请的首套房贷款利率已经调整，最低为3.1%。”
他还表示，本次调整是对新发放房贷利率的调整，此前已经通过审批且录入银行系统的贷款合同仍按照原利率执行。
同时，中国银行杭州一网点工作人员也对《华夏时报》记者表示，11月30日起，该行新发放的5年以上房贷利率不低于3.1%。
以300万元贷款、20年期等额本息还款方式为例，如果在11月初买房，首套房商贷利率为2.9%，利息总额为95.72万元。而11月30日以后贷款，利率则为3.1%，利息总额102.92万元，增加了7.2万元左右，每月大概多交300元。
一名股份行工作人员向强调，此次调整的是房贷利率下限，3.1%将是未来一段时间内杭州商业房贷的最低利率。即使LPR下降，短期内新发放房贷利率也不会跟随调整，但存量房贷利率不受此影响。
除了杭州以外，11月以来全国多座城市调整了房贷利率下限，包括广州、宁波、无锡等城市。
其中，建设银行无锡市某网点工作人员提到，该行上调了二套住房房贷利率下限，由此前最低的3.05%调为最低3.30%。
有银行业分析人士称，调整多少取决于银行自身资产负债情况。在净息差承压背景下，适当调高房贷利率，可以平缓银行压力。
招联首席研究员董希淼对《华夏时报》记者提到，部分城市的银行在金融管理部门的指导下，对于因LPR过快下降而导致的超低房贷利率下限进行适度调整，是正常的市场行为，有助于维护合理的竞争秩序，保持商业可持续性。
董希淼表示，调整后的房贷利率，仍然处于历史低位，银行对提振居民住房消费意愿、促进房地产市场发展的支持力度不减。
缓解息差压力为重要原因之一
今年以来，随着LPR多次下降，银行房贷利率屡创新低。
10月21日央行公布的5年期以上LPR下降25个基点，多数地区房贷利率步入“2字头”，商业贷款和公积金贷款利差缩小甚至产生“倒挂”。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，商业贷款利率下行较快，而公积金贷款利率调整较慢。为使商业贷款利率与公积金贷款利率之间保持一定差距，银行上调房贷利率下限，以维持公积金贷款的普惠性特征。
此外，业内认为，在息差承压背景下，银行提高生息资产收益率，缓解息差压力，也是部分银行上调房贷利率下限的重要原因之一。
“虽然今年以来存款利率多次下调，但个人住房贷款除了资金成本之外还有风险成本、管理成本等，3.5%以下的房贷利率对商业银行来说是‘赔本赚吆喝’，不具有商业可持续。”董希淼对《华夏时报》记者表示。
净息差是反映商业银行经营效益的关键指标之一。国家金融监督管理总局统计数据显示，截至2024年三季度末，商业银行净息差为1.53%，仍处于历史低位，并低于监管规定的1.8%的“警戒线”。
从具体机构类型来看，大型商业银行三季度净息差为1.45%，较二季度下降0.01个百分点；城市商业银行三季度净息差较二季度下降0.02个百分点，为1.43%；民营银行三季度净息差较二季度下降0.08个百分点，为4.13%；股份制商业银行和农村商业银行三季度净息差分别为1.63%、1.72%，与二季度持平。
目前，净利息收入仍是银行的主要收入来源。业内专家认为，将银行净息差维持在合理水平，并不是为了保护银行业自身利益，而是对于维护金融稳定，提升服务实体经济能力等方面具有必要性。
董希淼表示，银行将净息差维持在合理水平，保持合理的利润用于补充资本，将进一步增强发展稳健性，更好保护金融消费者权益，维护金融稳定和金融安全，同时如果净息差过低，资本充足率下降，利润增速缓慢甚至负增长，服务实体经济的有效性和持续性将难有保障。
此外，董希淼认为，处置不良资产也需要银行消耗大量利润。如果净息差过低，相关风险得不到有效化解，将使相关风险淤积于金融体系。
“房贷利率下降幅度大，本质上是银行内卷式竞争的结果，但内卷式竞争没有赢家，只会导致无序的价格战对金融稳定产生冲击。”李宇嘉说道。
总体而言，通过打价格战扩大业务增量绝非长久之计。业内人士表示，银行应将摒弃规模情结、速度情结落到实处，优化资产负债结构，加强定价管理，找到规模与效益之间的平衡点。
